Selic a 6,25% e sinalização de mais aumentos pela frente: é hora de comprar um imóvel?

Juros devem se manter em alta, assim como os preços; especialistas afirmam que a aquisição do bem, neste momento, só é vantajosa para quem se planejou.

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SÃO PAULO – O Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou, nesta quarta-feira (22), a elevação da Selic em 1 ponto percentual para 6,25% ao ano. Esta foi a quinta alta consecutiva, e a terceira de 1 ponto percentual.

Segundo o último Boletim Focus, diante da pressão inflacionária, os economistas estimam uma taxa de juros de 8,25% em dezembro deste ano e, para 2022, as expectativas são de 8% ao ano.

 

Entre os efeitos da Selic no dia a dia do consumidor, um deles tem relação com a casa própria: o aumento da Selic está diretamente relacionado aos custos dos empréstimos imobiliários porque as instituições financeiras, responsáveis por ofertar esse tipo de financiamento, costumam repassar parte das altas da taxa básica de juros às taxas cobradas nos contratos –o que torna as prestações mais caras.

O oposto também é verdadeiro: com a Selic baixa, há uma tendência de redução de preços. A Selic passou por um ciclo de queda de 14,25% em agosto de 2016 para 2% em agosto de 2020 —e se manteve assim até março de 2021.

De lá para cá, teve início um novo ciclo de alta, mas o patamar ainda é considerado baixo comparando com o que o país teve nos últimos anos —por isso, a atratividade ainda existe.

Os dados comprovam: os financiamentos imobiliários com recursos da poupança (SBPE) somaram R$ 94,3 bilhões até julho de 2021, alta de 123% na comparação anual, considerando imóveis para aquisição, conforme os dados mais recentes da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em quantidade de unidades financiadas para aquisição, 2021 soma até julho 333,7 mil unidades, alta de 102% na comparação com o mesmo período do ano passado.

Agora, diante do aumento da Selic para 6,25% ao ano e a expectativa de mais altas até o fim de 2021: é hora de comprar um imóvel?

Patamar de juros: já foi melhor, mas não está ruim (e vai piorar)

 

Eduardo Zylberstajn, head de pesquisa e inovação da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), afirma que se a sinalização de alta se confirmar, tudo indica que os juros dos financiamentos imobiliários devem continuar subindo.

“Com a alta dos juros, vamos ver um encarecimento do financiamento e isso vai impactar o bolso do consumidor: maior valor de parcela e de custo final do contrato. Daqui a alguns meses as condições de compra vão ficar piores. Isso é fato”, diz.

“Alguns meses atrás, com Selic a 2% e financiamentos com juros abaixo de 7%, tínhamos condições muito favoráveis, mas atípicas. Agora está voltando aos patamares que o Brasil costuma ter”, complementa.

Daniela Akamine, advogada especialista em direito imobiliário e sócia do escritório Akamine Advogados, acredita que, mesmo com esse aumento da Selic, agora é uma boa hora para adquirir um imóvel.

“Quanto mais o cliente esperar mais caro vai pagar. A Selic vai subir, mas fora a taxa de juros, os custos dos materiais também estão altos, o que deve impulsionar os preços da construção e, consequentemente, o preço final ao consumidor”, diz.

De fato, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado mensalmente pela FGV, subiu 11,7% no acumulado do ano e, 16,7%, nos últimos 12  meses —bem acima do registrado pelo IPCA, principal índice que mede a inflação no Brasil.

O IPCA de agosto foi de 0,87%, a maior variação para um mês de agosto desde 2000 (1,31%), mas no ano, o índice acumula alta de 5,67% e, nos últimos 12 meses, de 9,68%, acima dos 8,99% registrados nos 12 meses anteriores.

Assim, o consenso entre os especialistas é de que se a família já tem orçamento, sabe o tipo de imóvel que quer, a região, e já tomou a decisão de compra, pode considerar este como um bom momento para a aquisição diante das expectativas de aumento de juros até o fim do ano.

 

Zylberstajn ressalta, no entanto, que esse aumento de preço esperado não é exponencial porque o mercado é vivo.

“Tem uma dinâmica a ser observada no futuro breve: quando os juros sobem, os preços ficam mais caros e a demanda por imóveis diminui naturalmente. Ao esfriar a demanda, também há uma redução na pressão sobre o preço pelo lado da procura, do cliente, e como efeito o preço pode não subir no mesmo ritmo que subiria com a demanda explodindo”, diz.

Assim, a recomendação não é entrar em estado de emergência. “As circunstâncias da compra vêm perdendo da atratividade, mas ainda é bastante interessante diante das expectativas”, avalia o economista.

O que levar em consideração na hora da compra?

Diante desse cenário, é preciso colocar algumas coisas na balança e avaliar se a compra do imóvel faz sentido para você. Assim, os especialistas deram dicas para que você aproveite o bom patamar de preços, mas também faça uma boa compra.

“Não adianta trocar os pés pelas mãos e fazer uma compra que não te agrade apenas porque a oportunidade surgiu”, alerta Zylberstajn. Segundo ele, porém, no Brasil a incerteza e mudanças constantes de cenário dificultam um planejamento adequado.

“Histórico recente de hiperinflação, a volatilidade dos preços, incluindo os juros, e da própria inflação são obstáculos no planejamento das famílias. A cada quatro, cinco anos vemos picos inflacionários que beiram dois dígitos, além da incerteza fiscal. Aconteceu em 2015, e a história começa a se repetir agora”, diz.

Daniela também lembra que mais importante do que aproveitar a boa oportunidade, é evitar dívidas desnecessárias. “Comprar um imóvel agora, não conseguir pagar e ficar inadimplente nunca é uma boa opção”, diz.

Além disso, ela recomenda uma análise do imóvel e pesquisa de preços. “Não aceite qualquer coisa, faça sua lição de casa para não comprar mais caro do que o mercado está oferecendo. Pesquise e compare taxas, tipo do imóvel, localização, custo final do financiamento”, afirma a advogada.

 

Zylberstajn acrescenta ainda que a família precisa ficar atenta à concentração de risco que a compra de um imóvel pode gerar. “Quando a família compra um imóvel, pode ocorrer daquele imóvel ser toda a riqueza da família. Ou seja, em termos percentuais é a maior fatia do patrimônio. Idealmente o melhor é diversificar e não ficar muito concentrado do ponto de vista financeiro”, explica.

Deste modo, o especialista recomenda uma análise da localização para considerar uma possível valorização, além de avaliar quanto tempo a família pretende ficar no espaço.

“Se a família tem perspectiva de mudança de emprego, de cidade, filhos, e tiver que mudar de casa ou apartamento em um horizonte curto, daqui dois anos, por exemplo, talvez não faça sentido investir na compra. Tudo vai depender do perfil da família. Para diluir os custos da compra do imóvel é preciso longo prazo”, diz.

Modalidades de financiamentos

Alberto Ajzental, coordenador do curso em Desenvolvimento de Negócios Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), lembra que é muito importante avaliar as modalidades disponíveis, para além dos juros e preços.

“Os custos da compra de um imóvel vão aumentar daqui para o fim do ano, mas uma questão crucial é: como o consumidor vai fechar esse contrato. Considerando essa tendência de alta, vale fugir de opções pós-fixadas neste momento, como as modalidades atreladas à poupança e ao IPCA, porque a parcela vai ficar mais cara e não sabemos por quanto tempo”, analisa.

 

A dica geral para fazer a avaliação é: em época de alta de juros, prefira fechar modalidades prefixadas ou atrelada à Taxa Referencial que, no momento, está zerada. E nos momentos em que se observa uma tendência de queda de juros as modalidades pós-fixadas podem ser interessantes porque os valores das parcelas podem diminuir com o passar do tempo”, diz.

Porém, geralmente, as pessoas fecham contratos longos por ser um ativo caro. Em muitos casos são 25 a 30 anos pagando pelo imóvel, o que significa imprevisibilidade total.

Dessa maneira, vale lembrar que há a opção de portabilidade de crédito para migrar seu contrato de um banco para o outro a fim de fugir das taxas de juros desvantajosas acordadas e conseguir taxas melhores diante das opções atuais de mercado.

Assim, se pelos próximos dois anos, em uma situação hipotética, a Selic e o IPCA voltarem a cair, o consumidor que hoje escolheu a TR+juros fixos pode considerar migrar de banco e/ou de modalidade a fim de pagar menos juros.

Vale lembrar que há algumas regras para a portabilidade e nem todos os bancos aceitam.

Como estão os juros dos bancos?

Em contato com os cinco principais bancos do país, para saber como ficam as taxas a partir desse aumento da Selic para 6,25% a.a.

Vale lembrar que alguns bancos elevaram as taxas recentemente já refletindo esse novo movimento de alta da Selic —como Itaú, Bradesco e Santander. A Caixa foi exceção e anunciou uma redução (leia mais abaixo).

Por ora, as taxas informadas são essas:

 

Bancos	TR+Taxa fixa (ao ano)	Remuneração da poupança + taxa fixa (ao ano)	IPCA + Taxa fixa  (ao ano)	Prefixado (ao ano)
Caixa	A partir de 8,0%	A partir de 2,95% + Rem. da Poupança (70% da Selic = 4,3%)	A  partir de 3,55% + IPCA	A partir de 8,25%; e pode chegar a 9,75%
Bradesco	8,90%	2,99% + Rem. da Poupança (70% da Selic = 4,3%)	não oferece	não oferece
BB	8,50%	não oferece	não oferece	não oferece
Itaú	8,80%	3,49% + Rem. da Poupança (70% da Selic = 4,3%)	não oferece	não oferece
Santander	8,99%	não oferece	não oferece	não oferece

 

Considerando o cenário atual, e a fim de promover um exercício financeiro, Daniela, da Akamine Advogados, fez uma simulação dos efeitos das altas para dar uma noção da diferença que faz os reajustes de juros no bolso do consumidor.

Este exemplo leva em conta um imóvel de R$ 800 mil, cujo financiamento é de R$ 500 mil em um prazo de 360 meses, considerando a tabela do SAC (Sistema de Amortização Constante, tipo de financiamento no qual as parcelas vão diminuindo com o passar do tempo) e a modalidade de Taxa Referencial (atualmente zerada) + juros fixos.

• Junho de 2021: Selic em 4,25% ao ano 

Neste caso, as taxas de juros foram baseadas nas informações publicadas pelo Banco Central, que consideram uma média das taxas praticadas nas diferentes modalidades oferecidas pelos bancos.

 

Selic: 4,25% ao ano	Taxa de juro em junho/21 (ao ano)	1ª parcela	Última parcela	Total do financiamento	Renda total necessária para pagar*
Caixa	6,13%	R$   4.022,35	R$   1.420,35	R$   1.009.351,03	R$     13.407,83
Bradesco	6,79%	R$   4.282,02	R$   1.421,51	R$   1.056.220,47	R$     14.273,40
BB	6,84%	R$   4.301,63	R$   1.421,56	R$   1.059.760,35	R$     14.338,76
Itaú	7,36%	R$   4.505,09	R$   1.422,13	R$   1.096.485,44	R$     15.016,97
Santander	7,41%	R$   4.524,61	R$   1.422,18	R$   1.100.008,13	R$     15.082,03

 

• Setembro de 2021: Selic em 6,25% ao ano 

Agora, os custos do mesmo financiamento em setembro de 2021. No caso da simulação de setembro, a advogada considerou as taxas de TR+Taxa fixa atuais informadas pelos bancos. Confira:

 

Selic: 6,25% ao ano	Taxa de juro em set/21 (ao ano)	1ª parcela	Última parcela	Total do financiamento	Diferença total de valor em 2 meses	Renda total necessária para pagar*
Caixa	8,0%	R$   4.754,27	R$   1.422,82	R$   1.141.462,33	R$            132.111,30	R$     15.847,57
Bradesco	8,90%	R$   5.102,40	R$   1.423,79	R$   1.204.299,62	R$            148.079,15	R$     17.008,00
BB	8,50%	R$   4.948,01	R$   1.423,36	R$   1.176.430,99	R$            116.670,64	R$     16.493,37
Itau	8,80%	R$   5.063,85	R$   1.423,68	R$   1.197.341,27	R$            100.855,83	R$     16.879,50
Santander	8,99%	R$   5.137,07	R$   1.423,88	R$   1.210.577,13	R$            110.569,00	R$     17.123,57

 

*As simulações levam em consideração um critério básico exercida pelos bancos: o cliente só pode comprometer até 30% da renda com a parcela mensal. Sendo assim, precisaria desses valores de renda para conseguir arcar com os custos do financiamento. 

Vale lembrar que a taxa juros não é o único custo de uma operação de crédito imobiliário. Por isso, é importante o cliente sempre analisar o chamado Custo Efetivo Total (CET) da operação, a taxa que mostra efetivamente o que vai sair do bolso do consumidor.

É o CET que mostra todas as despesas do financiamento que vão além dos juros do empréstimo, como os custos da contratação, tarifas, seguros obrigatórios (cujos preços variam de banco para banco), entre outros. Segundo Ajzental, o CET, via de regra, é informado pelo banco na hora da contratação.

Caixa na contramão?

Na última semana, a Caixa Econômica Federal anunciou, na contramão dos principais concorrentes e do próprio ciclo da Selic, uma redução de juros na sua modalidade de poupança.

Com a mudança, os clientes que até então encontravam taxas que partir de 3,35% mais a remuneração da poupança, poderão contratar o crédito imobiliário com taxas a partir de 2,95% ao ano —o que representa queda de 0,4 ponto percentual em relação aos patamares atuais.

Apesar da boa notícia, Ajzental faz um alerta aos consumidores: “a redução foi apenas na parte fixa e de 0,4 pontos percentuais, o que é muito pouco”, diz. “Com o aumento da Selic, essa modalidade vai ficar naturalmente mais cara porque a remuneração da poupança é atrelada à taxa básica de juros”, complementa.

Sempre que a Selic é igual ou inferior a 8,5% ao ano, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da Selic mais a variação da Taxa Referencial (TR), atualmente zerada, que é a situação atual.

Ou seja, com o patamar atual da taxa básica de juros, de 6,25% ao ano, o rendimento da caderneta está em 4,3% ao ano. Mas se a Selic estivesse acima de 8,5% ao ano, a remuneração passaria a ser de 0,5% ao mês (6,17% ao ano) mais a variação da TR.

“O movimento da Caixa foi estratégico porque a modalidade vai ficar mais cara e o banco não quer perder clientes”, diz Ajzental.

Se as estimativas do Relatório Focus se concretizarem e a Selic bater 8,25% em dezembro, essa modalidade vai custar 2,95%, mais a remuneração da poupança, que será de 5,77%.

Ou seja, essa modalidade na Caixa poderá custar pelo menos 8,7% ao ano, na comparação com os 7,25% atuais —e acima de uma das versões mais conservadoras, como a TR mais a taxa fixa, por exemplo, acrescenta o professor da FGV.

FONTE:  INFOMONEY